原创 趋势放过谁 ,「KKR」的地产基金，也开始限制「个人投资者」赎回 | IIR

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昨日，我们还在讨论，黑石顶住压力，在去年年末地产基金产品“BREIT”面临赎回潮的压力下，前后竟然逆势募得了近300亿美金（“BREIT”获40亿美元承诺，昨日官宣近250亿美元S基金的关闭），今日，同样头部的KKR就曝出，其在近两年才发起、面向个人投资者的房地产基金产品 KKR Real Estate Select Trust（“KREST”），也开始限制投资者的赎回请求。

KKR 2011年才建立独立的地产业务线。相较于黑石3190亿美元的地产平台，KKR约640亿美金的地产业务规模，还处在“起步”阶段（KKR与黑石的总管理规模，及地产板块概况对比见下图）。

这次KKR的近16亿美元、规模尚不算大的KREST基金，今年一开年没几天，就已经达到了原先设定的基金赎回上限——持有约8.1%份额的散户投资者试图在今年开年赎回资金，远超出该基金季度赎回5%的上限。于是每位投资人，只能等比例获得赎回请求的62%（1.28亿美元赎回请求中的7930万美元）。

或是受赎回限制消息的影响，KKR股价在昨日收盘时下跌近5%。

黑石、KKR、喜达屋... 趋势能放过谁

IIR据KKR在1月18日提交给SEC 的文件，KREST主要聚焦于以收益为导向的房地产领域股权及债权的投资机会。

KREST 2022年全年的申购额达到9.465亿美金，其中2022年第4 季度为 1.417亿美元。2022年全年的净总回报率为8.32%，成立以来至2022年12月31日实现的年化净分配率为5.13%（针对成立于2020年7月的Class I）。

KREST的负责人（CEO）Billy Butcher在提交的声明中表示，KREST拥有强大的流动性，截至目前，流动资产占资产净值的36%。未来，他们还将专注于优化基金的投资组合，以实现为投资者提供有弹性、有吸引力的收益率和总回报目标，并在广泛的市场中提供一定程度的下行保护。

限制个人甚至机构投资者赎回的房地产基金管理机构，远不只黑石、KKR两家。

专注于房地产的投资公司喜达屋资本（Starwood Capital），近140亿美元的房地产REIT（Starwood Real Estate Income Trust，简称“SREIT”，截至2022年末约137.8亿美元），这几个月也持续“变本加厉”地收到投资者的赎回要求，喜达屋不得不从去年11月开始，不断地限制赎回请求。

IIR同样据喜达屋在1月18日提交给SEC的文件，喜达屋REIT设置了每月总资产净值2%、季度最高5%的赎回上限。2022年10月，其收到相当于总资产净值 2.2% 的回购请求，当月，他们超额满足了所有投资者的赎回请求；2022年11月，喜达屋又收到相当于总资产净值 3.2% 的回购请求，这次每位投资者的赎回请求仅兑现了 63%；2022年12月，喜达屋再收到 4.2% 的回购请求，最终每位投资者的赎回请求只能被满足 20% 。

此外，更早之前，施罗德（Schroders）已将一个到期的房地产基金的未偿赎回请求推迟到2023年7月3日或之前；Columbia Threadneedle将一个房地产基金的支付计划从每天支付，改为每月支付；贝莱德（BlackRock）则对房地产基金的赎回实施新的限制；总部在伦敦的英国资产本管理公司M&G，也限制了机构投资者从英国房地产基金的赎回。

美欧央行的暴力加息，让地产这个全球最大的资产类别，结束了一个漫长的“牛市”。多国楼市市场大幅回落，暴跌已蔓延至商业地产领域，甚至有可能引发信贷动荡。

在募集资金层面，黑石和KKR可谓是相当努力相当拼。

2022年前三季度，KKR一共筹集了 650 亿美元（2021年前三季度一共筹集 1020 亿美元），此外，为了提早对抗机构投资者认购基金产品的下滑趋势，KKR还创新性地推出过一类面向散户投资者的基金产品，最低投资门槛，甚至降到了10万美金。

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可是，在全球风险资产市场在“通胀”与“衰退”的两大主题间持续撕扯的大趋势下，基金赎回和回报下跌的压力，市场究竟能放过谁。